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매년 6월 1일을 기준으로 보유한 자산에 대해 부과되는 세금입니다. 재산세는 개별 자산을 기준으로 과세하며, 종합부동산세는 개인이 가진 부동산의 합계액을 기준으로 과세합니다. 재산세는 매년 7월, 9월에 납부하며 종부세는 12월에 한번 납부합니다.
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보유세(재산세, 종합부동산세) 계산기::부동산계산기.com
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[단독]재산세·종부세 1주택 기준 다르다…이상한 ‘보유세 완화’ | 중앙일보
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![[단독]재산세·종부세 1주택 기준 다르다...이상한 '보유세 완화' | 중앙일보](https://pds.joongang.co.kr/news/component/htmlphoto_mmdata/202203/28/66410b3d-083b-44cf-9d5f-fe564b35e564.jpg)
‘작년 공시가격’ 기준으로 ‘올해 보유세’ 과세…“조세원칙 훼손” 지적 : 경제일반 : 경제 : 뉴스 : 한겨레
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1주택자 보유세, 작년 기준 적용…올해 공시가 13억원 집, 종부세 ‘0원’ – 조선비즈
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다주택자 보유세 기준, 주택 수→가액으로 바뀔까?
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궁금해요 종합부동산 세법
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궁금해요 종합부동산 세법
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[단독]재산세·종부세 1주택 기준 다르다…이상한 ‘보유세 완화’
[안장원의 부동산 노트] ‘1세대 1주택자’ 기준정부의 올해 보유세 부담 완화 방안 기준이 세금에 따라 제각각이어서 혼란을 낳고 있다. 같은 주택인데 재산세와 종합부동산세(종부세) 계산 기준금액(과세표준)이 다르기 때문이다.
정부는 지난 23일 올해 공동주택 공시가격안을 발표하며 1세대 1주택자에 한해 올해 보유세를 지난해 공시가격으로 과세하겠다고 밝혔다. 보유세는 재산세와 공시가격 11억원 초과에 부과하는 종부세다. 1세대 1주택자가 아니면 올해 공시가격이 과세표준이다.
그런데 재산세와 종부세의 1세대 1주택자 기준이 차이 나는 것으로 드러나면서 과세 기준이 재산세 ‘따로’, 종부세 ‘따로’다. 이를테면 재산세는 1세대 1주택자에 해당해 지난해 공시가격을, 종부세는 1세대 1주택자가 아니어서 올해 공시가격을 적용하는 식이다.
재산세를 담당하는 행정안전부 관계자는 “올해 재산세가 완화되는 1세대 1주택자는 2020년 한시적으로 도입한 공시가 9억원 이하 특례세율을 적용할 때 대상으로 삼은 1세대 1주택자와 같은 기준이다”고 말했다. 정부는 2023년까지 공시가 9억원 이하 1세대 1주택자 세율을 0.5%포인트 낮췄다(0.05~0.4%).
종부세를 다루는 기획재정부 관계자는 “현재 공시가 11억원까지 공제되는 1세대 1주택자를 말한다”고 설명했다.
재산세·종부세는 공통적으로 같은 세대 내 다른 세대원이 모두 무주택자이고 본인 한 명이 한 채를 소유한 경우를 1세대 1주택자로 본다. 주택 소유자가 한 명이고 소유 주택 수도 하나여야 한다.
여러 명이 한 채나 여러 채를 갖고 있어도 1세대 1주택으로 보기도 한다. 부부가 공동으로 소유한 한 채는 2명이 한 채를 가진 경우지만 1세대 1주택자로 본다. 각자 소유한 집을 가지고 결혼한 부부도 5년까지는 1세대 1주택자다.
임대사업자·부모 봉양자·주택 상속자 기준 달라
하지만 주택임대사업자, 집을 따로 가진 65세 이상 부모를 모시고 사는 동거봉양자, 본인 집이 있는 주택 상속자 등은 재산세·종부세 기준이 일치하지 않는다.
등록임대주택 이외의 집에 거주하는 주택임대사업자가 종부세에선 1세대 1주택자다. 등록임대주택이 종부세 면제(합산배제)이고 본인 거주주택은 1세대 1주택자로 11억원을 뺀 공시가격에 1주택자 세율을 적용받는다. 재산세는 다르다. 등록임대주택을 포함해 보기 때문에 다주택자다.
재산세·종부세가 부모와 같이 살면(동거봉양) 부모를 같은 세대에서 제외해 부모 주택은 없는 것으로 본다. 본인 집과 부모 집 2주택이어도 1주택이다.
그런데 동거봉양 기간 제한을 두지 않는 재산세와 달리 종부세는 10년으로 한정하고 있다. 10년이 넘으면 종부세 계산에서 1세대 1주택자가 아니다. 공제금액이 11억원에서 6억원으로 내려간다.
상속주택이 재산세의 경우 주택 수에서 빠진다. 상속주택을 제외하고 본인 소유 주택이 하나이면 1세대 1주택자다. 종부세는 상속주택을 포함하기 때문에 본인 주택이 한 채 있으면 1세대 2주택자다. 정부는 올해부터 2년간(수도권, 지방 3년) 상속주택 종부세를 완화하기로 했는데 세율만 1주택자 세율을 적용할 뿐 1세대 1주택자로 보지는 않는다.
이렇게 되면 과세표준이 뒤죽박죽이어서 주택임대사업자 본인 거주 주택의 경우 재산세는 올해 공시가격으로, 종부세는 지난해 공시가격이다. 동거봉양 10년이 지난 본인 집과 상속주택은 반대로 재산세가 지난해 공시가격, 종부세가 올해 공시가격이다.
1세대 1주택자 고령자·장기보유 공제 혜택 커
과세표준 금액이 달라지기 때문에 세금 차이가 크다. 공시가격이 지난해 12억원, 올해 15억원인 주택의 경우 1세대 1주택자 기준에 따라 보유세가 530만~830만원이다.
특히 종부세는 1세대 1주택자가 아니면 공제금액이 11억원에서 6억원으로 5억원 줄어들기 때문에 세금이 훨씬 더 많다. 1세대 1주택자가 43만원이고 1세대 1주택자가 아니면 460만원으로 10배 차이 난다.
김종필 세무사는 “1세대 1주택자가 아니면 60세 이상, 5년 이상 보유에 주어지는 최고 80% 종부세 감면 혜택도 없다”고 말했다.
1세대 1주택자로 80% 고령자·장기보유 세액 공제 대상이면 종부세가 9만원에 불과하다. 1세대 1주택자가 아닌 460만원과 비교하면 50배 차이다.
권대중 명지대 교수는 “세금에 따라 제각각 다주택자를 차등과세하고 1주택자를 우대하면서 기준이 복잡해졌다”며 “1세대 1주택자 기준을 통일할 필요가 있다”고 말했다.
‘작년 공시가격’ 기준으로 ‘올해 보유세’ 과세…“조세원칙 훼손” 지적
문재인 정부, “보유세 부담 전년 수준 유지할 것”
서울 강남 아파트. 김명진 기자 [email protected]
정부가 1세대 1주택자에 한해 ‘2021년 주택 공시가격’ 기준으로 올해 재산세와 종합부동산세를 과세하기로 했다. 이에 따라 서민·중산층뿐만 아니라 고가 1주택 소유자까지 보유세는 물론 공시가격에 연동되는 지역가입자 건강보험료 부담이 줄게 됐다. 하지만 해당 연도 공시가격이 아닌 전년치를 사용한다는 점에서 조세 원칙과 어긋난다는 지적이 나온다. 더욱이 윤석열 대통령 당선자 쪽은 추가 부담 완화를 공약한 터라 실제 세금 인하 폭은 더 커질 가능성도 있다.
23일 정부 발표를 보면, 올해 1세대 1주택자(2022년 6월1일 기준)는 올해 공시가격이 아닌 지난해 공시가격 기준으로 재산세와 종부세가 부과된다. 기존 대로 올해 공시가격을 적용할 경우 보유세 부담이 많이 늘어날 예정이었다. 올해 전국 공동주택 공시가격은 한 해 전보다 17.22%나 뛰었기 때문이다. 다주택자는 오는 6월1일 이전에 주택을 매각할 경우 같은 혜택을 받는다. 그렇지 않으면 올해 공시가격대로 보유세를 내야 한다. 기재부 관계자는 “6월1일이 재산세 과세기준일이어서 그 이전에 지방세특례제한법(재산세)과 조세특례제한법(종부세) 개정 작업을 마칠 계획”이라고 말했다.
구체적으로 올해 공시가격이 12억5800만원인 1주택 보유자는 재산세와 종부세를 각각 392만원, 34만원 내야 했지만 이번 조처로 지난해 공시가격(11억원)이 적용되면서 재산세 325만원만 내면 된다. 종부세는 공시가격 11억원 초과 주택에만 부과되는 터라 한 푼도 내지 않아도 된다. 지난해 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 ‘1주택 보유 서민·중산층의 세 부담 완화’를 약속했지만, 실제로는 수십억원짜리 고가 1주택자도 세 부담이 줄어들게 됐다. 올해 공시가격 상승으로 종부세 부과 대상에 포함된 6만9천명도 이번 조처로 과세 대상에서 빠진다. 종부세 납부유예 제도도 도입한다. 총급여 7천만원(종합소득금액 6천만원) 이하 60살 이상 1주택 보유자는 종부세액이 100만원을 웃돌 경우 과세 대상 주택의 양도·증여·상속 시점까지 세금 납부를 미룰 수 있다.
1세대 1주택 지역가입자의 건강보험료도 준다. 지역가입자의 건강보험료는 공시가격에 영향을 받기 때문이다.
이번 조처는 지난해에 줄 이은 완화 조처에 이어 나왔다. 지난해 1세대 1주택자에 대해 재산세율 특례 적용대상을 공시가격 6억원 이하에서 9억원 이하로 확대했고, 종부세 과세기준은 공시가격 9억원 초과에서 11억원 초과로 상향한 바 있다.
정부는 1세대 1주택 실수요자 등의 보유세 부담을 덜고 코로나19 등으로 어려운 경제여건을 고려한 조처라고 설명했다. 이에 대해 당해연도 소득과 재산에 세금을 부과하는 조세 일반 원리와 위반된다는 지적이 나온다. 오건호 내가만드는복지국가 정책위원장은 “조세 정책의 신뢰성 훼손은 물론 조세 원칙을 허무는 일”이라며 “한번 무너진 조세 원칙은 계속 무너질 수 있다”고 우려했다. 완화 방안을 마련한 기재부 내부에서도 조세 원칙을 거슬렀다는 평가에 공감하는 목소리가 적잖다.
보유세 부담은 더 줄어들 공산도 있다. 윤 당선자가 보유세를 ‘2020년 공시가격’ 기준으로 산정하겠다고 공약한 터라 향후 조세특례제한법 등 관련 법 개정을 위한 국회 논의 과정에서 정부안보다 더 큰 폭의 감세안이 나올 수 있어서다. 2년 연속 고가 주택 가격이 크게 오른 터라 2020년 공시가격을 과세 기준으로 쓰면 종부세 부담은 크게 준다. 정부는 이날 발표에 앞서 대통령직 인수위원회와 사전 협의를 진행했으나 상호 공감대에 이르지는 못한 것으로 알려졌다.
한편 올해 공시가격은 인천(29.33%)·경기(23.22%)가 한 해 전보다 20% 이상 오르는 등 전국적으로 17.22% 상승했다. 서울은 같은 기간 14.22% 올랐다.
이정훈 기자 [email protected]
다주택자 보유세 기준, 주택 수→가액으로 바뀔까?
기사내용 요약 원희룡 국토부 장관 “부동산 세금은 가액 기준으로”
차등과세 가격 기준으로…다주택자 대출 강화 유지
[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 서울 중구 남산에서 시내 아파트 단지가 내려다보이고 있다. 2022.06.26. [email protected] [서울=뉴시스] 박성환 기자 = 새 정부가 종합부동산세 대한 대수술을 예고한 가운데 다주택자에 세금을 중과하는 과세 기준을 ‘주택 수’가 아닌 ‘가액’으로 정하는 방안이 현실화할지 관심이 집중되고 있다.주택 수가 아닌 보유 주택을 전부 더한 합산 가액을 기준으로 세율을 정하겠다는 것이 새 정부의 방향이다. 주택 수가 아닌 보유 주택을 전부 더한 합산 가액을 기준으로 세율을 책정해 고가의 1주택자보다 중저가 주택 2채를 보유한 다주택자가 세금을 훨씬 많이 내는 불합리한 구조를 개선하겠다는 것이다.
특히 문재인 정부가 다주택자를 겨냥해 추진한 종부세 부담 강화 정책이 집값 급등과 전월세 상승 등으로 이어졌다는 판단이 작용했다는 분석이다. 종부세 부담 강화는 다주택자가 보유한 주택이 시장에 매물로 나올 수 있도록 유도하고, 집값 안정화를 꾀하려는 취지였다.
하지만 서울 강남 등 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 급등했다. 특히 주택 합산 가격이 똘똘한 한 채보다 낮은 다주택자에게 세금이 더 많이 부과되는 부작용을 낳았다.
매년 6월1일 기준 2주택 이상을 소유한 사람은 공시가격을 합산한 금액이 6억원(1가구 1주택자인 경우 11억원)을 초과하는 경우 종부세를 내야 한다. 전 정부는 지난 2020년 ‘7·10 부동산 대책’을 통해 종부세 부담을 강화했다. 현재 조정대상지역 2주택이나 3주택 이상 다주택자의 종부세율은 1.2~6.0%로, 1가구 1주택자의 0.6~3.0%보다 구간별로 최대 2배 가량 높다.
예를 들어 과세표준 12억원짜리 강남의 아파트(시가 24억원 이상)를 보유한 1주택자는 1.2%의 세율이 적용되는 반면, 수도권에 아파트 한 채와 서울에 집 한 채가 있어 과세표준이 12억원인 다주택자는 2.2%의 세율로 종부세를 내야 한다.
국세청에 따르면 지난해 종합부동산세 납부 대상자는 101만7000명으로, 1년 새 37% 급증했다. 결정세액도 7조3000억원으로, 2020년 대비 87% 늘었다.
원희룡 국토교통부 장관은 지난달 29일 “앞으로 부동산 보유세 부과 방향은 (주택 수가 아니라) 가액 기준으로 가야 한다”고 밝혔다. 원 장관은 이날 서울 프레스센터에서 열린 관훈클럽 초청 토론회에서 ‘다주택자라고 하더라도 세금을 합리적으로 매겨야 하고, 착한 임대인으로서 안정적인 공급자 역할을 하는 사람은 대우해줄 필요가 있다”며 이같이 말했다. 또 공시가격 현실화 정책과 관련해 “공시가격은 가액 비율이든 세액이든 2020년 이전 기준으로 가야 한다는 데 기획재정부와 공감대가 있다”면서 “모든 수단을 동원해 정상화할 것”이라고 강조했다.
앞서 다주택자에 대한 종부세 중과 제도를 주택 가격 기준으로 세금을 매기도록 개편해야 한다는 주장도 나왔다. 한국조세재정연구원은 지난달 28일 서울 명동 은행회관에서 ‘종합부동산세 과세 체계 개편 방안’ 공청회를 열었다. 전병목 조세재정연구원 선임연구위원은 이 자리에서 “주택 수보다 보유 주택 전체의 합산 가액을 기준으로 종부세 체계를 전환해 운영하는 것이 바람직하다”며 “주택 수 기준은 서울에 대한 주택 수요를 더욱 증가시키는 요인으로 종부세의 목적인 집값 안정화에 기여하지 못할 수 있다”고 말했다.
이와 함께 ‘단일 누진세율’로 현행 법을 개편해야 한다고 지적도 나왔다. 주택 수와 무관하게 0.5~2.0%의 세율을 책정하거나 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.6~3.2%의 세율을 매긴 뒤 점진적으로 단일 체계로 개편해야 한다고 주장했다.
전문가들은 종부세 차등과세의 기준을 보유 주택 수가 아닌 가액으로 정해야 한다고 조언했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현행 종부세 과세 기준에 따라 비싼 한 채보다 저렴한 여러 채를 보유한 다주택자에게 세금을 더 과하게 부과하고, 강남 등 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 똘똘한 한 채에 대한 주택 수요를 늘리는 등 부작용을 낳았다”며 “과표기준을 단일하고, 주택 수가 아닌 가격 기준으로만 누진세율로 과세하는 것이 합리적”이라고 설명했다.
권 교수는 “과세 기준으로 주택 수가 아닌 가액을 바꾸면 시장에 임대주택 공급이 늘어나 전월세 시장의 안정을 기대할 수 있다”며 “다만 다주택자에 대한 강화된 대출 규제를 그대로 유지하는 보완 대책도 필요하다”고 덧붙였다.
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